Обеспечение ипотечного кредитования. Особенности предоставления долгосрочных, ипотечных и потребительских кредитов

В настоящий момент существует несколько точек зрения о понятии ипотеки. В Законе РФ от 29.05.1992 №2872-1 (ред. от 30.12.2008, с изм. от 21.11.2011) "О залоге" (Закон о залоге) (ст. 42 "Понятие ипотеки") сказано: "Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им". В Законе об ипотеке "ипотека" обозначает "залог недвижимого имущества". Важно отметить, что согласно Закону об ипотеке, ипотекой может быть обеспечено не только обязательство по возврату кредита, но и заем, аренда, подряд, причинение вреда и другие обязательства.

В специальной литературе дан широкий спектр определений этого термина - ипотека. В ряде случаев данное определение, в отличие от Закона об ипотеке, состоит из нескольких понятий: ипотека объясняется как залог недвижимого имущества; ссуда, выдаваемая под такой залог, а также соответствующий документ (закладная) . Такое расширенное толкование термина, очевидно, отражает его практическое использование в речи и деловом обороте, главным образом в западных странах. Практически речь идет о переводе понятия, присущего словам-оригиналам (английские слова "hipothecation" и "mortgage" переводятся на русский одним словом "ипотека", причем в смысле "залог" употребляются оба слова с некоторыми юридическими различиями, а в понятии закладная -- только "mortgage").

В других источниках дается узкое понятие ипотеки как "залог недвижимости с целью получения ссуды, ипотечного кредита" или, еще более конкретно, обязательно "долгосрочной ссуды" . Как представляется, в таких определениях происходит неправомерное ограничение рассматриваемого понятия, "отсекающее" часть его сущности и затрудняющее его рассмотрение.

Не всегда четко выдерживается и юридическая составляющая ипотеки. Так, Российская банковская энциклопедия содержит следующее определение "Ипотека (англ. Hipothecation) - форма залога товаров, при которой заемщик сохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый объект" . Такое толкование не характерно для стран континентального права (к ним относится и Россия), в которых понятие "ипотека" относится только к недвижимости.

Иногда ипотеку определяют как вид залога недвижимости: "Ипотека - разновидность залога недвижимого имущества с целью получения ссуды" . Опуская излишнее уточнение целевого назначения ипотеки, отметим, что в России к недвижимому имуществу применяется только один вид залога -- ипотека; таким образом, в настоящее время нет необходимости определять ипотеку как разновидность залога недвижимости. Однако в некоторых странах континентального права существует несколько видов прав на заложенное недвижимое имущество .

Следует различать понятия "ипотека", "ипотечное кредитование", "ипотечный кредит".

Ипотечное кредитование - составной элемент операций коммерческого банка . Ипотечное кредитование имеет своей целью удовлетворение потребностей в жилье, как составляющей показателя уровня жизни населения.

Ипотечный кредит - долгосрочный кредит, выданный банком заемщику на приобретение недвижимости под ее залог либо на участие в долевом строительстве объекта недвижимости под залог прав на участие в долевом строительстве, оформленный в установленном законом порядке, с последующим оформлением залога объекта недвижимости после ввода в эксплуатацию .

Основанием для возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, в соответствии с которым одна сторона -- залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны -- залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Необходимо отличать ипотечный кредит от собственно кредита. Под кредитом подразумевается предоставление в долг денег или товаров на условиях возвратности и, как правило, с уплатой процента. Ипотечный кредит -- способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости. По Закону о залоге, залогом для ипотечного кредита могут быть: здания и сооружения, институциональные единицы всех секторов экономики, рассматриваемые как единые имущественные комплексы, жилые дома, квартиры, части жилых домов и др. Предметом залога не могут быть: государственный и лесной фонд, земли, примыкающие к государственной границе и другие объекты, залог которых запрещен федеральным законом. Таким образом, ипотечный кредит -- это кредит, отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства как объекта недвижимости.

Традиционно ипотечное кредитование считается менее рисковым бизнесом по сравнению с обычным кредитованием предприятий и населения. При этом главным доводом в пользу такого утверждения является "надежность" обеспечения по ссудам - недвижимость, которая "всегда в цене". Риск в действительности не исчезает, когда в залог принимается даже значительно превышающее по стоимости сумму платежей по кредиту имущество: оно может обесцениться и очень стремительно, при этом непредсказуемо отреагирует спрос, что повышает угрозу возникновения трудностей с реализацией залога. Риски ипотечной деятельности представлены в табл. 1.2 и на рис. 2.

Таблица 1.2 - Риски ипотеки на первичном жилье

На рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Заемщики (залогодатели) -- физические и юридические лица, обратившиеся за получением кредита и получившие его. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности и приобретаемое на средства кредита жилье в залог. Кредиторы -- банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты. Инвесторы -- юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

Существует также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риэлторские фирмы. Продавцы жилья -- физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам. Операторы вторичного рынка -- специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов. Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка. Оценщики -- юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании. Риэлторские фирмы -- юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования -- нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.

Российская схема ипотечного кредитования близка к американской двухуровневой модели (рассмотренной выше), хотя нельзя сказать, что она полностью ее копирует. Тем не менее, незадолго до наступления мирового кризиса и у нас стали проявляться опасные тенденции, например предложение ипотечных кредитов на 100-процентную стоимость залога. От ситуации, подобной американской, нас спасло то, что в России объем ипотеки составляет всего 2-3% от ВВП, в то время как в США -- в разы больше.

Если оценивать систему ипотечного кредита в целом, можно выделить следующие ее преимущества: ? возможность сразу жить в новой квартире, доме; ? жилье сразу становится собственностью, в нем можно зарегистрироваться; ? безопасность обеспечивается договорами страхования; ? заемщику предоставляется имущественный налоговый вычет; ? длительный срок кредитования делает платежи не слишком большими; ? в некоторых районах существует социальная ипотека. Недостатками ипотеки можно назвать: ? переплата за квартиру может достигать 100% и более (ежегодные суммы обязательного страхования, услуги оценочных компаний, нотариуса, плата банку за рассмотрения заявки, сбор за ведение ссудного счета и т.д.); ? много требований ипотечных банков к заемщику (подтверждение доходов, наличие регистрации и гражданства, поручители, определенный стаж работы на одном месте и т.п.); И все же преимущества ипотечного кредитования позволили данному сектору рынка активно развиваться вплоть до сентября 2008 г. Наступивший в сентябре 2008 г. мировой финансовый кризис в первую очередь ударил по ипотеке. Многие банки свернули свои ипотечные программы, те которые продолжили работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ (увеличены были ставки и размеры первоначального взноса, ужесточены требования к заемщику, в основном кредитовались объекты только вторичного рынка и т.д.). Однако государство поддержало ипотечные банки, что дало возможность банкам разрешить кризис ликвидности и привело уже в 2009-2010 гг. к возрождению ипотеки как инструмента решения жилищных проблем.

В период кризиса доля жилья, приобретаемого по ипотечным программам на первичном рынке, сильно "упала": с 16-18% - в 2008 г. до 8-10% - в 2009-м. По информации аналитического центра АИЖК, сейчас эта соотношение составляет 13-15% .

В настоящее время мы можем наблюдать устойчивую тенденцию к росту объемов ипотечного кредитования. Сейчас можно говорить о том, что докризисный уровень не только достигнут, но и превышен.

Такой рост обусловлен сразу несколькими тенденциями: в обществе исчезла психологическая напряженность, люди стали уверенней смотреть в будущее, застройщики наращивают объемы строительства, а финансовые институты выводят на рынок все новые и новые предложения. Например, только в Волгограде услуги ипотеки продвигают порядка 30 банков, причем у большинства из них несколько кредитных программ. Еще одним фактором, напрямую повлиявшим на увеличение объема выдаваемых ипотечных кредитов, стало смягчение требований, предъявляемых к заемщикам. Среди новых тенденций на рынке ипотечного жилищного кредитования стоит отметить тот факт, что впервые за достаточно долгое время соотношение спроса на первичное и вторичное жилье сравнивается. Во многом это связано со старением жилого фонда вторичного жилья, и люди, решив взять ипотеку, все чаще останавливают свой выбор на новых квартирах.

Основываясь на вышеизложенном, мы приходим к следующим выводам.

Определяющим содержанием понятия "ипотека" является "залог недвижимости", поскольку остальные как расширительные ("закладная", "ссуда под залог недвижимости"), так и узкие ("залог имущества в обеспечение долгосрочной ссуды") толкования являются производными действиями или аспектами такого содержания. Поэтому наиболее правильным является законодательно установленное понятие ипотеки, и в дальнейшем в настоящей работе при рассмотрении ипотечного кредита будет использоваться юридически установленное Законом об ипотеке определение ипотеки как залога недвижимости в обеспечение каких-либо обязательств. В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования является наиболее перспективным путем решения жилищной проблемы. Ипотека - это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением использования основного денежного обязательства; его предметом всегда является недвижимое имущество. Чаще всего ипотека используется при обеспечении кредитных договоров с банками.

Система жилищного финансирования , включающая финансирование строительства жилья и приобретения жилья населением, предполагает использование таких форм финансирования, как кредитование, в том числе ипотечное, прямое инвестирование, бюджетное финансирование, долевое участие инвесторов, как юридических, так и физических лиц, в строительстве жилых домов, предоставление бюджетных субсидий гражданам на цели приобретения жилья.

Важнейшая роль в системе жилищного финансирования отводится ипотечному жилищному кредитованию.

Ипотека - это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. Предметом могут быть индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.

Ипотечное кредитование - предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт:

1. кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья; 2) обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или (в случае строительства индивидуального дома) залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога;
2. срок (кредитный период) достаточно длителен - как правило, 10 - 15 лет и более;
3. обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается (амортизируется). Такой кредит называется «само амортизирующимся»,
4. сумма кредита составляет обычно не более 60 - 70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога;
5. благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Основные условия предоставления ипотечных жилищных кредитов

Первоначальный взнос. Одно из основных условий предоставления ипотечного кредита - необходимость внесения заемщиком первоначального взноса на оплату части жилья за счет собственных средств в сумме, как правило, не меньшей 30% его стоимости. Величина первоначального взноса имеет существенное значение.

Во-первых, заемщик показывает, что у него уже есть часть собственных накопленных средств, которые он готов направить на приобретение жилья. Во-вторых, в случае гипотетического банкротства (дефолта) заемщика и обращения взыскания на предмет ипотеки полученных денежных средств от его реализации должно быть достаточно, чтобы компенсировать потери кредитора и расходы, связанные с процедурой реализации жилья. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику

Погашение кредита . Кредит и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными за весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Платежеспособность заемщика . Величина ежемесячного платежа по кредиту обычно не должна превышать 30 - 35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период, При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Если доля платежей по кредиту и процентам существенно выше 30%, то в случае возникновения непредвиденных (форс-мажорных) обстоятельств заемщик может оказаться не в состоянии сделать очередной платеж, что чревато последующим дефолтом.

Обеспечение кредита . Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита - передается в залог кредитору. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Обращение взыскания может носить как судебный, так и внесудебный характер. В последнем случае при достижении договоренности о начале обращения взыскания и продаже предмета залога стороны могут избежать судебных издержек и реализовать жилое имущество на лучших условиях.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Желательно, чтобы приобретенное за счет кредита жилье использовалось заемщиком преимущественно для личного проживания. Сдача в наем заложенного в ипотеку жилья возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Виды жилищных кредитов . В зависимости от цели кредита различаются формы и методы его предоставления и погашения, а также связанные с данным кредитом риски. Жилищный кредит может предоставляться на различные цели.

1. Приобретение готового жилья в качестве:

• основного места жительства;
• дополнительного места жительства;
• для сезонного проживания;
• для сдачи в аренду (наем) и т.д.

Данная классификация и уточнение целей приобретения жилья необходимы для анализа рисков в процессе андеррайтинга кредита при принятии решения о его предоставлении.

2. Кредиты на строительство индивидуального жилья. Это особый класс жилищных кредитов физическим лицам, и в их предоставлении, как правило, можно выделить две стадии:

• первая стадия - на собственно строительство индивидуального дома предоставляются кредитные средства в форме кредитной линии, обеспеченной залогом прав на земельный участок;
• вторая стадия - после окончания строительства происходит модификация кредита в долгосрочный ипотечный жилищный кредит под залог земельного участка и построенного жилья.

Способы предоставления кредитов . С учетом специфики жилищных кредитов различаются следующие основные способы их предоставления:

• выдача кредита одной суммой (в основном на приобретение готового жилья);
• поэтапное финансирование строительства жилого объекта.

Строительный кредит , как правило, выдается только на период строительства индивидуального дома - 1-1,5 года. Обеспечением займа могут быть земельный участок в собственности физического лица-заемщика, материальные активы заемщика, гарантии или поручительства. Кредит выдается по частям в соответствии с этапами реализации строительного проекта. Проценты начисляются на фактически имеющуюся задолженность по кредиту. В процессе строительства заемщик выплачивает лишь проценты по кредиту. Иногда в процессе строительства проценты начисляются, но не выплачиваются заемщиком, а прибавляются к остатку основного долга и капитализируются.

Как правило, после завершения строительства строительный кредит модифицируется в долгосрочный ипотечный кредит, обеспечиваемый построенным индивидуальным домом и земельным участком, и погашается в течение 15-30 лет.

Каждый из нас однозначно в своей жизни слышал термины «ипотека» и «ипотечное кредитование», что зачастую связывалось между собой в смутное понимание формы кредита под залог имущества, которым выступает недвижимость. Но на самом деле сказать точно, что такое ипотека сможет далеко не каждый, хотя у этого понятия весьма длительная история. Еще в античные времена такая форма залоговых отношений, где заемщик отвечал перед кредитором своими земельными владениями, была популярной и востребованной. Сам термин «ипотека» произошел от наименования обозначающего столба, который устанавливался на залоговых землях.

Определение и суть ипотеки

Ипотекой называется форма залога, условия которого подразумевают, что закладываемое недвижимое имущество на время договорных отношений остается в собственности заемщика, а заимодатель (кредитор) оставляет за собой права на собственность этого имущества в том случае, если должник не сможет соблюсти свои платежные обязательства. Как правило, кредитор выручает средства от продажи этого имущества на рынке конфискованного залогового имущества.

Суть ипотеки несколько отличается от ипотечного кредитования, которое является производным системы банковских кредитов под залог недвижимости. Ипотечное кредитование представляет собой схему, предваряющую ипотеку. Т.е., банк выдает кредит на покупку объекта недвижимости, после чего эта недвижимость сразу переходит в ипотеку к банку. В случае если погашение кредита не наступает, банк-кредитор имеет право на первостепенное удовлетворение финансовых требований перед иными кредиторами несостоятельного должника.

Особенности ипотечного кредитования

Ипотечный кредит, как правило, подразумевает длительный срок отношений заемщика и кредитора. Ставки по такому кредиту гораздо ниже, поскольку оценка рисков минимальная. Основное особенностью ипотечного кредита являются более мягкие и свободные условия, поэтому часто именно ипотечное кредитование становится основной государственных программ, целью которых является обеспечение жилья молодым семьям.

Имущество, которое становится залоговым (недвижимость) проходит обязательную процедуру страхования, что должно обеспечить кредитору сохранность денежных средств при любом исходе мероприятия. В отличие от иных форм кредита, ипотечная форма позволяет минимизировать обоюдные риски и сделать дорогостоящее приобретение доступным без дополнительных залоговых обязательств. Так, к примеру, купить в ипотеку квартиру или дом – это значить обеспечить себе жилую недвижимость без необходимости предоставлять в качестве залога другое имущество, соотносимое по цене, которого в большинстве семей попросту нет.

Виды ипотечных программ

Система ипотечного кредитования может быть как сугубо коммерческой, так и социальной, основанной на государственных программах помощи многодетным, малоимущим, молодым семьям и другим категориям граждан.

1. Наиболее широкое распространение получила социальная ипотека, субъектами которой обозначены молодые семьи, которые нормативными и правовыми актами признаны нуждающимися в улучшении или расширении жилищных условий. Для этого семья должна постоянно проживать на территории России.
2. Национальная военная ипотека является программой обеспечения жильем военнослужащих РФ. Участниками такой программы становятся офицеры, которые имеют актуальный первый контракт о прохождении военной службы, а также младшие и рядовые чины, заключившие второй контракт.
3. Общероссийская программа ипотечного кредитования «Материнский капитал» является мощным рычагом поддержки сразу двух социальных составляющих, такая система поддерживает рождаемость и помогает улучшить благосостояние российских семей, воспитывающих двоих и более детей (читайте также: ).

Любая суть социальной ипотечной программы – предоставление государственной денежной помощи на приобретение или ремонт/строительство/расширение жилья для граждан страны. Схема реализации такой помощи обычно проста: на личный счет заемщика государство перечисляет установленную сумму помощи, размер которой ежегодно индексируется и устанавливается единый для всех участников ипотечной программы. Государство нормативно-правовыми актами диктует узкие цели использования этих денежных средств.

Как осуществляется ипотечное кредитование?

Договор на ипотечный кредит можно заключить практически с любым банком РФ, при этом условия могут кардинально разниться, а вот алгоритм предоставления ипотеки остается неизменным. Обычно участниками ипотечного кредитования выступают:

• заемщик (участник ипотечной программы, физическое лицо);
• банк-кредитор;
• риэлтерская компания;
• страховщик;
• собственник приобретаемой недвижимости (застройщик, физ.лицо и т.д.)

Обобщенно алгоритм предоставления ипотечного кредита осуществляется в следующей последовательности:

1. Заемщик подыскивает подходящий объект недвижимости, привлекая для этого риэлтерскую компанию, которая является партнером банка и может дать экспертную оценку, проверить недвижимость на юридическую безопасность и помочь оформить все подготовительные документы с учетом требований определенного банка;
2. Заемщик подает, а банк рассматривает заявку на выдачу ипотечного кредита под определенный объект недвижимости;
3. При положительном ответе банка, заключается сделка о предоставлении кредита. После чего объект страхуется в обязательном порядке, и подписывается договор купли-продажи, где средством обеспечения уже выступают кредитные деньги. Такой договор может быть и трехсторонним между продавцом, покупателем, банком и страховой компанией (или серия одномоментных договоров в логичной последовательности).

Коротко об общих преимуществах ипотеки на сегодняшний день

• В первую очередь, отмечая ипотеку как доступную и реальную систему приобретения объектов недвижимости, стоит упомянуть, что многие банки в условиях жесткой конкуренции и в целях популяризации предлагают ипотечный кредит без первоначального взноса.
• Удобно и наглядно представить затраты, сроки, проценты и другие составляющие ипотеки можно на многочисленных онлайн площадках, предлагающих рассчитать на калькуляторе.
• По оценкам экспертов наиболее удобные условия ипотечного кредитования сегодня в РФ декларируют Сбербанк России, который предоставляет широкий выбор ипотечных программ, в том числе обеспечивает социальные программы, и банк ВТБ24. Лидеры рынка обеспечивают срок ипотечного кредитования в пределах тридцатилетнего периода, а процентная ставка колеблется от 10,5% до 13% в рублях. За первое полугодие 2013 года Сбербанк обеспечил ипотечные кредиты в общей сумме на 234,2 млрд рублей, ВТБ24 – на 97,7 млрд рулей.

Для посетителей нашего сайта действует специальное предложение - вы можете совершенно бесплатно получить консультацию профессионального юриста, просто оставив свой вопрос в форме ниже.

Рассмотрев, что такое ипотека и оценив все ее преимущества и недостатки, вы можете принять очень важное в свое жизни решение.

Ипотека уже прочно вошла в нашу жизнь, и это не секрет. Многие семьи, особенно молодые, прибегают к этой услуге, которая позволяет приобрести недвижимость по выгодным условиям. Главным преимуществом ипотеки является то, что стоимость квартиры вместе с процентами за своеобразный кредит разделяют на 15-20 лет, что позволяет вносить каждый месяц приемлемую сумму.

На сегодняшний день в России представлены различные виды ипотечного кредитования, которые отличаются своими условиями. Для начала необходимо рассмотреть понятие «ипотека»: что оно означает и откуда это слово к нам пришло?

Что такое ипотека?

Данный термин уходит своими корнями в VI век до н. э. В это время на территории Греции появилось понятие hypotheca, означающее ответственность должника перед кредитором, связанную с земельной собственностью. В римском праве ипотека являлась залогом недвижимости.

В нашей стране данный термин впервые появился в конце XIX века и был заимствован из Европы. Ипотека на тот момент была синонимом слова "залог". В советское время кредитовании не было, так как в нём никто не нуждался.

В 1998 году президентом РФ был подписан и введён в действие закон "Об ипотеке", который является первым призванным регулировать залоговую деятельность. В настоящее время термин "ипотека" означает договор залога имущества.

Объекты и субъекты ипотеки

Как уже было отмечено, ипотечное кредитование подразумевает, что купленное имущество будет находиться в залоге на время погашения кредита. Ипотека - это договор, сторонами которого являются объект и субъект правоотношений. Ниже представлены возможные объекты ипотечного кредитования:

• квартиры, дома, а также отдельные комнаты;
• земельный участок, который не принадлежит государству и не относится к муниципальной собственности, а также превышает минимально допустимую площадь;
• гаражи, дачи, а также другие строения и здания, предназначенные для потребительского использования;
• предприятия, которые находят применение в предпринимательстве;
• морские суда.

Важную роль в оформлении ипотеки играет кредитор. Это может быть банк или другое юридическое лицо, которое будет вести отчётность погашения кредита. Ипотечное кредитование физических лиц осуществляется только после внесения первоначального взноса.

Помимо кредиторов субъектом договора может выступать и инвестор, который покупает ценные бумаги, что обеспечены кредитами по ипотеке.

Устройство ипотечного кредитования

Для осуществления выпускают особые ценные бумаги, называющиеся залоговыми. Продажа банком этих бумаг даёт средства, необходимые для выдачи займов по ипотеке. Это очень надёжный вид ценных бумаг, который приносит твёрдые проценты. В залоговой бумаге отмечается то имущество, которое к ней относится.

В России становится всё более популярным, и люди, которые решаются на этот шаг, должны чётко знать, как устроена система ипотеки. В залоговой бумаге должна содержаться в обязательном порядке купонная книжка, которая отражает суммы и даты выплаты ипотечных процентов. Люди, которые воспользовались такого рода кредитом, сначала выплачивают проценты, а затем основной долг.

Тот факт, что ипотека берётся на долгий срок, значительно облегчает выплату кредита. Однако, если долг по кредиту не будет полностью оплачен, недвижимость перейдёт в собственность ипотечного банка. Именно таким образом в настоящее время работает механизм ипотечного кредитования.

Помощь государства

С 2009 года действует программа господдержки ипотеки, направленная на людей, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия в связи с маленькими доходами. Однако только в 2015 году данная программа стала популярной. Около 250 млрд рублей было выделено на граждан.

Господдержка ипотечного кредитования состоит в том, что выплату определённой части долга государство берёт на себя. Однако взять кредит по такой программе нелегко, так как далеко не все банки соглашаются на такие условия. Воспользоваться такой программой можно только в крупнейших банках страны.

Суть господдержки состоит в договоре между банком и государством. Банк снижает свою процентную ставку до 11 %, независимо от того, какой она была первоначально. Разницу между начальной ставкой и конечной (11 %) выплачивает государство. Чтобы стать участником данной программы, необязательно относиться к социальной категории населения. Любой человек может взять кредит на таких условиях.

Виды ипотечного кредитования

В настоящее время, в связи с тем, что количество такого рода кредитов растёт, существует множество различных В основном выдачей кредитов занимаются коммерческие банки, главной целью которых является получение прибыли.

Все виды отличаются между собой условиями кредитования, особенностями их получения. На данный момент ипотечное кредитование физических лиц можно разделить на два сегмента:

• приобретение на первичном рынке недвижимости;
• покупка на вторичном рынке недвижимости.

Всё разнообразие видов и типов ипотеки будет рассмотрено ниже.

Квартира в новом доме в кредит

Этот вид является особенно популярным на данный момент. Однако, несмотря на все видимые преимущества (новая квартира, никто до этого не жил), существует и ряд недостатков. Очень часто возникает ситуация, когда дом не сдаётся в срок или долго не регистрируется в определённом государственном органе.

Также одним из основных минусов новостройки является продолжительное оформление в собственность. Помимо этого, довольно непросто получить кредит на покупку новостройки, так как не все банки этим занимаются. Если всё же банк принял заявку, каждый случай рассматривается отдельно. Очень много факторов влияет на принятие окончательного решения, среди них и выяснение, кто является застройщиком, инвестором, каковы сроки сдачи дома и т. д. Квартиры в новостройках можно приобрести довольно недорого, и хорошим вариантом в таких условиях становится ипотека. Молодая семья при выборе квартиры практически всегда отдаёт предпочтение новому дому.

Квартира на вторичном рынке недвижимости

Особенности ипотечного кредитования этого вида включают в себя довольно быстрое оформление и сравнительную лёгкость получения. В этом вопросе необходимо обращаться в несколько банков, даже в случае отказа. Ведь причина, по которой произошёл отказ в одном банке, в другом не будет являться достаточно основательной.

Как уже было сказано, такой кредит получить легче, чем в новостройке, в частности из-за того, что мало оснований для отказа. Среди них:

• продавец произвёл перепланировку квартиры и не зарегистрировал этот факт;
• юридическая чистота дома, возможно, кто-то там жил с неблагоприятной историей.

Социальный вид ипотеки

Этот вид ипотечного кредитования предназначен для социально незащищённых слоёв населения, а также очередников, которые не имеют возможности купить недвижимость на обычных условиях. Есть два типа социальной ипотеки:

• предназначенный очередникам, когда первоначальный взнос предоставляется городом в виде субсидии;
• кредит предоставляется по ценам себестоимости строительства; через полгода получатель данного кредита может выплатить долг без каких-либо процентов.

В будущем планируется возможность приобретения недвижимости по социальной программе у самих застройщиков по рыночным ценам. Но очередники также смогут этим воспользоваться, заплатив за квартиру субсидиями. Чем дольше стоишь в очереди, тем больше размер субсидий. Также очередники способны покупать недвижимость, которая была построена не только городом.

Вид ипотеки для молодых семей

Проблема приобретения недвижимости для новоиспеченных супругов стоит особенно остро. Банки не хотят рисковать, и проценты довольно велики, так как будущее молодых специалистов непредсказуемо. Однако в последнее время некоторые банки идут навстречу молодым и создают новые программы.

В основном программы ипотечного кредитования такого вида направлены на уменьшение первоначального взноса и на максимальный срок выдачи кредита. Если одному из супругов нет 30 лет и в семье есть ребёнок, начальный взнос может составить 10 %. Если же молодые специалисты уже устроены на перспективную работу, первоначальный взнос становится и вовсе 5 %, а ипотека выдаётся на 25-30 лет.

Конечно, в современных условиях одним из наиболее реальных вариантов покупки жилья является ипотека. Молодая семья ищет различные пути для улучшения условий кредита. Основная проблема в том, чтобы доказать банку серьёзность намерений. Если это удастся сделать, банк не откажет.

Программа «Строим вместе»

Виды ипотечного кредитования очень разнообразны, и в каждом из них создаются определённые программы. Суть «Строим вместе» состоит в продолжительной рассрочке, которая погашается за счёт средств населения.

Задача человека, который собирается покупать жильё, - накопить около 40-50 % стоимости квартиры, а остальную часть добавляет кооператив. Как только приобретается недвижимость, она переходит в собственность того человека, но под залог. Ту часть, которую отдал кооператив, необходимо выплатить в течение максимум 20 лет. Затем залог снимается, и человек становится полноправным собственником.

Программа «Военная ипотека»

Все программы ипотечного кредитования направлены на улучшение условий кредита, и эта не исключение. Это накопительная система обеспечения жилья военнослужащим.

Особенности ипотечного кредитования данной программы состоят в том, что военный, который заключает первый контракт, имеет право на определённого рода отчисления. Ежегодно в среднем на счёт военнослужащего поступает около 250 тысяч рублей. Этой суммой он может воспользоваться по истечении старого контракта и при подписании нового. Сумма, которая накопилась за несколько лет, идёт как первоначальный взнос.

Остальную часть кредита выплачивает государство, пока военный служит по контракту в армии. Как только он перестаёт быть военным, государство перестаёт платить, и остальную часть кредита необходимо выплачивать самостоятельно.

Проект «Доступное и комфортное жильё - гражданам РФ»

Целью данного проекта является повышение доступности ипотеки для жителей России. Всем известно, что для многих людей чуть ли не единственным шансом на приобретение жилья является ипотека. Молодые семьи не исключение. Им в основном отказывают в ипотечном кредите.

У участников проекта с этим не возникает проблем. Помимо этого, уменьшается процент ипотеки. Этот проект разработан в рамках социального вида ипотечного кредитования. Основное его отличие от коммерческого - особая (льготная) стоимость квадратного метра. В рамках социальной ипотеки банк обязуется застраховать заёмщика и саму жилищную площадь, а также сохранять определённую ставку до конца кредита.

Развитие возможно благодаря таким видам и программам, которые направлены на улучшение жилищных условий, как для молодых семей, так и для социально незащищённых слоёв населения.

Преимущества и недостатки ипотеки

Виды ипотечного кредитования вне зависимости друг от друга имеют свои плюсы и минусы. Это характерно не только в отношении ипотеки, но и в отношении любых кредитов. Итак, преимущества:

• для большого количества людей ипотека является единственным шансом для приобретения собственного жилья;
• ипотека выдаётся на продолжительный срок, и люди имеют возможность платить небольшие суммы;
• в квартире можно зарегистрировать своих родственников, а также делать ремонт на свой вкус, в общем, отдавать деньги за потенциально своё жильё.

К недостаткам можно отнести:

• формально квартира, взятая в ипотеку, принадлежит банку, и человек не может её продать или подарить;
• за время займа человек выплачивает стоимость 2 или даже 3 таких квартир, так как срок слишком большой;
• если человек перестаёт платить, банк забирает квартиру и выставляет на продажу, чтобы покрыть свои расходы, остальная сумма возвращается.

Большинство людей на том или ином этапе своей жизни задаются вопросом о том, брать ли квартиру в кредит. в России имеет множество недостатков, но всё же в современном мире это один из немногих шансов купить собственную жилплощадь. Главное - стабильная работа, которая поможет получить доверие банка, а также улучшить условия кредита. Государство в последнее время создаёт множество программ, которые призваны облегчить выплаты и помочь людям в приобретении жилья.

Ипотека - разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства с целью получения ипотечной ссуды. При этом ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у залогодателя (заемщика).

Термин «ипотека» обозначает залог недвижимого имущества и применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех следующих правовых категорий:

Залога;
- закладной;
- ипотечного кредита.

Действующее российское гражданское законодательство под закладкой понимает ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца:

Право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

Право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», квартира, приобретенная за счет кредита банка в собственность, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора ее купли-продажи.

Вырученные залогодержателем закладной (которому переданы или на которого судом переведены права по закладной) средства в результате реализации предмета ипотеки, распределяются в следующем порядке:

Из них удерживаются суммы, необходимые для покрытия расходов, возникших в связи с обращением взыскания на предмет ипотеки и его реализацией;

Они направляются на погашение долга ипотечного залогодержателя залогодержателю закладной;

Оставшаяся сумма передается ипотечному залогодержателю в погашение причитающегося ему долга по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой по закладной;

Наконец, остаток распределяется между другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.

Распределение проводится, органом, осуществившим исполнение судебного решения, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке - нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил ст. 319, п. 1 ст. 334 и п. 4. и 6 ст. 350 ГК РФ.

В данном случае ипотечный залогодатель оказывается в невыгодном положении по сравнению с тем, если бы закладная не была выдана и в последующем не была заложена. Так, по общему правилу, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю (п. «б» ст. 350 ГК РФ). При залоге закладной предмет ипотеки служит обеспечением двух практически не связанных между собой обязательств: обязательств должника перед ипотечным залогодержателем; обязательств владельца закладной перед залогодержателем закладной. Причем на обеспечение второго обязательства залогодатель согласия не давал (по крайне мере, действующее законодательство не содержит требования к владельцу закладной о предварительном получении такого согласия от ипотечного залогодателя перед заключением сделки по залогу закладной).

При нарушении должником условий исполнения основного обязательства вырученная от реализации предмета ипотеки сумма направляется на погашение двух несвязанных между собой обязательств (вместо одного обязательства должника перед залогодержателем при отсутствии залога закладной). Шанс получить разницу между денежной суммой, полученной от реализации предмета ипотеки, и размером обязательств основного должника для залогодателя резко уменьшается.

Для наглядности продемонстрируем формулу расчета суммы, подлежащей передаче ипотечному залогодателю:

ЗД = С – ОД - ОЗ

где ЗД - сумма, подлежащая перечислению ипотечному залогодателю; С - сумма, вырученная от реализации предмета ипотеки, и уменьшенная на расходы, необходимые для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на предмет ипотеки и его реализацией; ОД - размер обязательств основного должника; ОЗ - размер обязательств ипотечного залогодержателя перед залогодержателем закладной, удержанных последним. Данный правовой перекос может свети к нулю усилия по внедрению в хозяйственный оборот дополнительного гибкого и нужного финансового инструмента - закладной.

В отличие от приведенной выше формулы приоритетной должна стать следующая формула (значения показателей те же, что и в предыдущей):

ЗД = С - ОЗ

Данная формула основана на общих правилах, закрепленных в п. 5 и п. 6 ст. 350 ГК РФ, т.е если значение ЗД получается отрицательным, то данную разницу вправе требовать ипотечный залогодержатель от ипотечного залогодателя (п. 5 ст. 350 ГК РФ). Если же значение ЗД выходит положительным, то данную разницу должен перечислить ипотечный залогодержатель ипотечному залогодателю (п. 6 ст. 350 ГК РФТ).

Перечень видов закладных, отнесенных в соответствии с Методическими указаниями по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (утв. распоряжением ФКЦБ России от 26.02.1999 г. №195-р) к категории высокорискованных относятся:

Закладные, по которым залогодателями и должниками по обеспеченным ипотекой обязательствам выступают различные лица, за исключением случаев, когда в качестве залогодателей недвижимого имущества выступают Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования;

Закладные, залогом недвижимого имущества по которым обеспечены не обязательства по возврату полученных кредитов (займов), а иные гражданско-правовые обязательства;

Закладные, законными владельцами и отчуждателями которых являются физические лица;

Закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны физические лица;

Закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны юридические лица, которым законодательством РФ не предоставлено право осуществлять ипотечное кредитование;

Закладные в отсутствие приложенных к ним договоров кредита и ипотеки, форма и содержание которых соответствуют требованиям гражданского законодательства РФ, а также законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

Закладные, недвижимое имущество по которым принадлежит залогодателям на праве хозяйственного ведения;

Закладные, недвижимое имущество по которым хотя и принадлежит залогодателям на праве собственности, но может являться предметом гражданско-правовых сделок, только с согласия третьих лиц, в т.ч. с согласия уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления;

Закладные, по которым заложенным является право аренды или иное право владения и пользования недвижимым имуществом;

Закладные, по которым заложенными являются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

Закладные, недвижимое имущество по которым находится в совместной (общей или долевой) собственности двух или более залогодателей;

Закладные на жилые помещения (квартиры, индивидуальные жилые дома) без приложенных к ним справок о характеристике жилой площади, справок о количестве и составе зарегистрированных (прописанных) на жилой площади лиц, оформленных в надлежащем порядке документов о земле-отводе, планов земельных участков, пообъектных выписок из реестров регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отношения между субъектами ипотечного жилищного кредитования строятся на договорной основе: между субъектами кредитных отношений заключаются соответствующие договоры, определяющие все стороны кредитной сделки, включая права, обязанности и ответственность сторон.