Заполнение 3 ндфл при продаже квартиры. Я продал или собираюсь продать недвижимость

Как заполнить 3 -НДФЛ при продаже квартиры? В этой статье мы рассмотрим пример заполнения такой декларации.

Если в течение года вы продали какое-либо имущество или же долю в нём, в этом случае необходимо будет отчитаться в налоговую инспекцию о полученном доходе. И в некоторых случаях заплатить подоходный налог. Для этого составляется декларация 3-НДФЛ.

В этом видео наглядная инструкция с примерами заполнения 3-НДФЛ при продаже недвижимого имущества или долей в нем.

Допустим, в прошлом году мы продали квартиру. И по окончании календарного года нам необходимо заполнить специализированный бланк.

Для этого в программе «Декларация» переходим на вкладку «Доходы, полученные в Российской Федерации».

При продаже имущества мы заполняем Источники выплат. Для этого нажимаем на плюс и пишем, к примеру, «Продажа квартиры». Это может быть комната или, например, дом с земельным участком. В большинстве случаев достаточно будет написать только лишь эту фразу.

Также в некоторых случаях можно указать адрес или город проданной квартиры или другого имущества. Например, «Продажа дома с земельным участком в деревне Простоквашино». Это актуально в тех случаях, когда вы, например, продаёте 2 квартиры в течение одного календарного года. И используя их адреса, можно легко отличить одну от другой.

Заполнив наименование, нажимаем «Да». Программа нам выдаёт сообщение о том, что не введён код ОКТМО, и также здесь написано, что при продаже имущества физическому лицу он не нужен. Поэтому нажимаем на кнопку Пропустить.

Образец заполнения при продаже квартиры

Коды дохода

При продаже недвижимости мы выбираем код дохода 1510, который означает, что мы получили доход от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, кроме долей.

Нажимаем в этом окне Да и записываем сумму полученного дохода, то есть стоимость, за которую квартира была продана. Например, сумма продажи составила 2, 7 млн рублей.

Коды расхода

После этого важно выбрать код вычета. При продаже недвижимого имущества здесь возможно 2 варианта вычетов:

• в пределах 1 млн рублей, если у вас нет документально подтверждённых расходов о покупке этой квартиры, в этом случае выбрается налоговый вычет 901.
• в сумме документально подтвержденных расходов, код вычета 903.

Давайте рассмотрим оба примера.

Документы на покупку отсутствуют

Допустим, мы получили продаваемую квартиру в наследство. У нас нет документа, который подтверждает покупку этой квартиры, то есть она нам досталась бесплатно. В этом случае мы можем использовать налоговый вычет в 1 млн рублей. Указываем месяц получения дохода: к примеру, мы продали квартиру в августе прошлого года.

В этом случае, в нашем образце заполнения должны отображаться следующие данные.

После нажатия на «Да» программа уточнит, чтобы декларированный доход был определён как 70% от кадастровой стоимости объекта. Нажимаем тоже «Да».

Выбираем в меню программы «Просмотр» и смотрим, что у нас получается.

1-й лист идёт с данными на того, на кого составляется налоговая декларация. В разделе 1 у нас отображается налог, который нам необходимо будет заплатить.

Он равен 13% от разницы: из стоимости продажи квартиры мы вычитаем налоговый вычет в 1 млн рублей. В результате получается 1 700 000 рублей = 2 700 000 — 1 000 000. От этой суммы мы вычисляем 13% и получается сумма налога, подлежащая уплате в бюджет 221 000 рублей = 1,7 млн. * 13%

В разделе 2 декларации 3-НДФЛ у нас отображается расчёт налоговой базы. На листе А показаны все доходы, которые были получены в прошлом году. В данной декларации мы указываем только доход от продажи квартиры.

Лист Д2 отображает расчёт имущественных налоговых вычетов по доходам от продажи имущества и имущественных прав. В разделе 1.1 у нас заполняются цифры о нашей проданной квартире.

Не забывайте периодически сохранять вашу декларацию!

Есть документы на покупку

Теперь рассмотрим пример, если мы купили квартиру, к примеру, 2 года назад за 2 млн рублей. И вот решили её продать за 2 700 000 руб. В этом случае, будет выгоднее выбрать код вычета 903, то есть в сумме документально подтверждённых расходов. И здесь мы указываем сумму покупки данной квартиры в прошлых периодах — 2 млн рублей.

Смотрим, что у нас получается в итоге. В разделе 1 показан наш налог в данной ситуации. Он у нас вычисляется, как разница между суммой продажи этой квартиры и суммой её первоначальной покупки. Получается 700 000 рублей = 2 700 000 — 2 000 000. 13% от этой суммы составят 91 000 рублей.

Теперь на листе Д2 — расчёт имущественных налоговых вычетов — мы видим занесённые данные в разделе 1.3.

Продажа доли в объекте недвижимости

В том случае, если вы продаёте долю в квартире, то в названии указываем, какую часть доли мы продаём. Например «Продажа 1/3 доли в квартире».

В сведениях о полученном доходе выбираем код дохода 1511, то есть дохода от продажи доли в жилом доме, квартире, комнате, даче, садовом домике и земельном участке.

В разделе с суммой дохода указываем стоимость нашей доли, то есть те деньги, которые мы получили при сделке купли-продажи. Допустим, эта цифра составила 1,5 млн рублей.

Теперь выбираем код вычета также, как и в случае с покупкой целой квартиры или дома:

• если у нас нет документов на покупку этой доли, то выбираем код 904 (в размере 1 млн. рублей)
• если мы можем подтвердить стоимость первоначальной покупки, то выбираем код 903.

Рассмотрим первый вариант.

В этом случае, налог вычисляется как разница между стоимостью продажи доли в нашем имуществе и налоговой льготой в 1 млн рублей. Получается 500 000 рублей = 1 500 000 — 1 000 000. И от этой цифры мы начисляем себе 13% подоходный налог. Получается 65 000 рублей к уплате в бюджет.

На листе Д2 данный вид сделки отображается в разделе 1.2.

Продажа нескольких квартир

Стандартный вычет в 1 млн

Если в течение календарного года вы продаёте 2 или более объектов недвижимости, то в этом случае нужно все их добавить в отчетность.

Допустим, кроме продажи доли в квартире, у нас в прошлом отчетном периоде была ещё продажа комнаты (документы не сохранились). Мы её продали за 2 200 000 руб. и хотим применить к ней вычет в 1 млн рублей.

В результате, мы имеем продажу доли в квартире, от которой доход составил 1,5 млн рублей, и продажу комнаты, за которую мы получили 2,2 млн руб.

Смотрим, что у нас получается в итоговой декларации 3НДФЛ.

Налоговая льгота в 1 млн рублей может быть применена ко всем проданным объектам недвижимости, а не к каждому из них.

Поэтому налог вычисляется следующим образом. Складываем наш общий доход и вычитаем из него налоговую льгоду в 1 млн. руб.: 1,5 млн руб + 2.2 млн. — 1 млн. = 2,7 млн. рублей Именно с этой суммы мы и должны будем заплатить налог 351 000 рублей = 2 7000 000 * 13% .

На листе А у нас отображаются обе сделки, а вот на листе Д2 мы видим только лишь один объект, к которому можно применить налоговую льготу в 1 000 000 руб.

Уменьшаем сумму налога до 0 руб.

А вот если у нас есть документы, подтверждающие сумму первоначальной покупки каждого объекта, то в этом случае можно применить их непосредственно к каждому объекту. И при этом очень часто налог можно не платить вообще.

Давайте рассмотрим предыдущий пример, но изменим условие: у нас есть документы, подтверждающие покупку доли за ту же самую сумму 1,5 млн руб. и, допустим, комнату мы покупали первоначально за 2,5 млн рублей (а теперь продаем за 2.2 млн. руб).

Смотрим, что у нас получается в итоговой декларации 3-НДФЛ. В данном примере сумма налога, подлежащая к уплате в бюджет, равна 0 рублей.

В результате этих 2 сделок мы не получили никакого дохода. Поэтому налог к уплате равен 0.

Важно отметить, что при продаже имущества, даже если вам не нужно платить никакого налога, вам необходимо отчитаться в налоговую инспекцию о проведённых сделках купли-продажи.

Сроки отчетности

Если вы продали какое либо недвижимое имущество, к примеру, в 2016 году, то после окончания этого года вы должны до 30 апреля 2017 года сдать в ИФНС налоговую декларацию 3-НДФЛ. Если сделка состоялась в 2017 году, то отчетность нужно сдавать в 2018. Если доход получен в 2018, то налоговая инспекция с радостью будет ждать ваши бланки отчетности в 2019 и т.д.

Отчетность о полученном доходе сдается после окончания календарного года: до 30 апреля в году, следующим за годом продажи.

Если же вам предстоит уплатить налог, то это будет необходимо сделать до 15 июля того года, который следует за годом, в котором была продана недвижимость.

Когда не нужно отчитываться

Если вы продали квартиру, которая была в собственности более 3 лет, а для тех объектов, которые будут покупаться после 2016 года, эта цифра увеличивается до 5 лет, то в этом случае никакой отчётности сдавать не требуется. И также вы освобождаетесь от уплаты любых налогов при продаже данного вида имущества.

Оставляйте заявку на нашем сайте. Мы работаем быстро и с удовольствием.

Пример заполнения декларации 3НДФЛ за 2015 год с целью получения имущественного налогового вычета к доходам от продажи квартиры. Образец 3 НДФЛ по доходам, полученным от продажи имущества - квартиры, находившейся в собственности менее минимального предельного срока владения.

Внимание! Если квартира либо автомобиль были в собственности больше min предельного срока владения (3-х либо 5-ти лет), тогда налогоплательщик не должен заполнять декларацию 3 НДФЛ при их продаже.

Образец заполнения 3 НДФЛ.

При заполнении налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) за 2015 год рекомендуем использовать программу "Декларация 2015", которую можно бесплатно скачать на сайте ФНС России.

Программа «Декларация 2015» также размещена на сайте Главного научно-исследовательского вычислительного центра (ГНИВЦ) ФНС России (www.gnivc.ru) в разделе «Декларации» рубрики «Программные обеспечения».

Исходные данные: Ливанова Наталья Михайловна (ИНН 772455555555) в январе 2015 года продала Киселеву Алексею Владимировичу (ИНН 7705888888) за 2 500 000 рублей квартиру, полученную ею в собственность в порядке наследования в 2012 году.

Следует отметить, что по доходам, полученным от продажи квартиры, Н.М. Ливанова обязана представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц (далее - налоговая декларация) за 2015 год в срок до 30 апреля 2016 года.

С целью получения имущественного налогового вычета к доходам от продажи квартиры, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), Н.М. Ливановой необходимо приложить к налоговой декларации за 2015 год следующие документы:

Договор купли-продажи квартиры, заключенный между Н.М. Ливановой и А.В. Киселевым - 2 страницы;

Копии документов, подтверждающих получение Н.М. Ливановой денежных средств от Киселева А.В. в оплату стоимости квартиры - расписка на 1 странице;

Документы, подтверждающие срок владения Н.М. Ливановой проданной квартирой (в частности, Свидетельство о праве собственности на полученную по наследству квартиру) - 1 страница.

Итак, в нашем примере налогоплательщик претендует на получение имущественного налогового вычета к доходам от продажи квартиры, для чего необходимо заполнить 5 листов налоговой декларации.

ТИТУЛЬНЫЙ ЛИСТ

При заполнении титульного листа налоговой декларации, состоящего из одной страницы, отражают общие сведения о налогоплательщике.

На титульном листе (см. рисунок 2) налоговой декларации в поле «Номер корректировки» проставляется цифра 0, поскольку налоговая декларация Н.М. Ливановой по доходам за 2015 год представляется впервые.

В пункте "ИНН" указывается идентификационный номер налогоплательщика - физического лица, который указан в документе, подтверждающем постановку данного физического лица на налоговый учет в налоговом органе Российской Федерации. При отсутствии у налогоплательщика ИНН данный реквизит не заполняется. В нашем примере записываем ИНН Ливановой Н.М. 7724555555. Поле «ИНН» также заполняется на всех последующих листах декларации.

В пункте «Налоговый период (код)» уже проставлено число 34 - это код налогового периода (2015 года), далее указывается отчетный налоговый период - 2015 год.

В поле "Представляется в налоговый орган (код)" проставляется четырехзначный номер налогового органа, в котором налогоплательщик состоит на налоговом учете. В нашем примере 7724, где 77 - код региона (г. Москва), 24 - номер налогового органа (совпадает с четырьмя первыми цифрами ИНН Ливановой Н.М.).

В поле код страны указывается числовой код страны, гражданином которой является человек. Код страны указывается в соответствии с Общероссийским классификатором стран мира OK (MK (ИСО 3166) 004-97) 025-2001 (или классификатор ОКСМ). При отсутствии у человека гражданства в поле "Код страны" указывается код страны, выдавшей документ, удостоверяющий его личность. Например, код 643 - код России, код 804 - код Украины. При отсутствии у физического лица гражданства указывается код 999.

Поле «Код категории налогоплательщика» заполняется на основании Справочника, приведенного в Приложении № 1 к Порядку заполнения формы налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (далее - Порядок). Н.М. Ливанова указывает в декларации код налогоплательщика - 760 - «иное физическое лицо, декларирующее доходы в соответствии со статьями 227.1 и 228 Кодекса, а также с целью получения налоговых вычетов в соответствии со статьями 218-221 Кодекса или с иной целью».

В пунктах «Фамилия», «имя», «отчество» указывается фамилия, имя и отчество физического лица - налогоплательщика, без сокращений, в соответствии с документом, удостоверяющим личность. Для иностранных физических лиц допускается при написании использование букв латинского алфавита.

Отчество может отсутствовать, если оно не указано в документе, удостоверяющим личность налогоплательщика.

В пункте «Дата рождения» указывается дата рождения (число, месяц, год) путем последовательной записи данных арабскими цифрами, например, 01.01.1977, где 01 - число, 01 - месяц, 1977 - год рождения.

Поле «Место рождения» заполняется в соответствии с документом, удостоверяющим личность. В нашем примере - г. Москва.

Поля под заголовком «Сведения о документе, удостоверяющем личность», заполняются на основании соответствующего документа. При этом «Код вида документа» выбирается из справочника коды документов, являющегося приложением № 2 к порядку заполнения 3-НДФЛ. Паспорт гражданина РФ имеет в нем код - 21.

В пункте "Статус налогоплательщика" указывается статус физического лица - налогоплательщика. При этом цифра 1 проставляется налоговыми резидентами Российской Федерации (т.е. физическими лицами, фактически находящимися на территории Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев). Физические лица, не являющиеся налоговыми нерезидентами Российской Федерации, в поле «Статус налогоплательщика» проставляют цифру 2.

В полях под заголовком "Место жительства налогоплательщика" указывается полный адрес постоянного места жительства налогоплательщика на основании документа, удостоверяющего его личность, либо иного документа, подтверждающего адрес места жительства.

Элементами адреса являются: "Почтовый индекс", "Код региона", "Район", "Город", "Населенный пункт", "Улица", "Дом", "Корпус", "Квартира". Если вы не знаете свой индекс, то здесь можно прочитать как узнать индекс по адресу.

"Коды регионов" - это код субъекта Российской Федерации, на территории которого физическое лицо имеет место жительства. Код региона выбирается из справочника "Коды регионов" (приложение № 3 к Порядку) (совпадает с двумя первыми цифрами ИНН Ливановой Н.М.).

Кроме сведений о налогоплательщике на титульном листе указывается общее количество заполненных страниц декларации и количество подтверждающих документов (их копий), прилагаемых к ней. При этом налогоплательщик или его представитель вправе составить реестр таких документов и приложить его к декларации. В нашем примере подтверждающие документы приложены на 4-х листах (справка 2-НДФЛ, копия свидетельства на квартиру, копия расписки, копия акта приема-передачи квартиры).

В нижней части каждой заполненной страницы декларации налогоплательщик или его представитель ставит свою подпись и дату подписания.

Если декларацию подписывает законный или уполномоченный представитель налогоплательщика, то в этом случае к ней следует приложить копию документа, подтверждающего полномочия этого лица.

На Листе А указываются сведения о доходах, полученных Н.М. Ливановой от Алексея Владимировича Киселева за проданную квартиру (см. рисунок 2).

В строке 020 - код вида дохода нужно указать код из справочника - коды видов дохода, который приведен в приложении №3 к порядку заполнения 3-НДФЛ. Поскольку в примере идет речь о доходах, полученных Ливановой Н.М. от продажи недавно полученного по наследству имущества, то код видов дохода ставим - 01 - «Доход от продажи недвижимого имущества и долей в нем, находившегося в собственности менее 3-х лет».

Здесь указываются ФИО физического лица, от которого Н.М. Ливанова получила доход (Киселев Алексей Владимирович), его ИНН (в нашем примере 7705888888), а также код ОКТМО, на территории которого проживает Киселев А.В. (в примере 45307000).

Общая сумма дохода, полученная от Киселева А.В., - 2 500 000 руб. Сумма облагаемого дохода в размере 1 500 000 руб. (2 500 000 руб. - 1 000 000 руб.) определена с учетом имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 руб. Следует иметь в виду, что на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса предельный размер имущественного налогового вычета к доходам от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее 3-х лет, составляет 1 000 000 рублей.

То есть, получив за проданную квартиру сумму в размере 2 500 000 рублей, Н.М. Ливанова вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в размере не более 1 000 000 рублей.

Сумма исчисленного налога составила 195 000 руб. (1 500 000 руб. x 13%), удержания налога не было - 0 руб.

Полученные данные на Листе А затем перейдут в Раздел 2.

Для расчета имущественного налогового вычета по доходам от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, Н.М. Ливанова заполняет первый раздел Листа Д2 (см. рисунок 3):

В показателе 010 указывается общая сумма полученного дохода - 2 500 000 руб.;

В показателе 020 - максимальная сумма налогового вычета 1 000 000 руб.

Если бы речь шла о продаже доли имущества, то заполнялись бы показатели 030 и 040, но в нашем примере нет продажи долей, поэтому эти показатели Н.М. Ливанова не заполняет, как и другие показатели Листа Д2, которые не актуальны для её ситуации.

В итоговом разделе 4 в показателе 170 указывается общая сумма вычетов, которая в нашем примере составила 1 000 000 руб. Способ расчета итога подписан прямо напротив соответствующих ячеек в декларации, поэтому посчитать итоги несложно.

Теперь перейдем к заполнению раздела 2, где рассчитаем налоговую базу и итоговую сумму налога, подлежащую уплате (доплате) в бюджет (возврату из бюджета) по доходам, облагаемым по ставке 13% (см. рисунок 4). Здесь Н.М. Ливанова указывает:

По строке 010 - общую сумму дохода в размере 2 500 000 руб. (переносится из показателя 070 листа А);

Строке 030 - общую сумму дохода, подлежащую налогообложению, - 2 500 000 руб. (переносится из показателя 070 листа А).

Значение показателя п. 4 "Сумма налоговых вычетов " (строка 040) переносится из показателя 190 листа Д2 - 1 000 000 руб.

В рассматриваемом случае показатель строки 030 Раздела 2 больше показателя строки 040.

Соответственно, в строке 060 "Налоговая база" записывается полученная разница в размере 1 500 000 руб.

Строка 070 рассчитывается путем перемножения строки 060 (1 500 000 руб.) на 13%, получаем 195 000 руб. Сумма налога рассчитывается с округлением до рубля, т.е. без копеек.

Поскольку с полученных Н.М. Ливановой доходов налог на доходы физических лиц удержан не был, по строке 080 указываем сумму в размере 0 руб.

Для расчета значения по строке 130 (сумма налога, подлежащая уплате (доплате) в бюджет) необходимо из строки 070 (195 000 руб.) вычесть значение строки 080 (0 руб.). Получаем сумму налога к доплате в бюджет в размере 195 000 руб.

Завершается оформление налоговой декларации заполнением раздела 1 «Суммы налога, подлежащие уплате (доплате) в бюджет/возврату из бюджета».

Н.М. Ливанова отражает в разделе 1 сумму налога, подлежащую доплате в бюджет, по коду бюджетной классификации и коду по ОКТМО (см. рисунок 5).

В пункте "Код по ОКТМО" указывается код административно-территориального образования, на территории которого осуществляется уплата (доплата) налога. Значение кода ОКТМО содержится в "Общероссийском классификаторе территорий муниципальных образований (ОКТМО)". Информацию о коде ОКТМО можно получить в налоговом органе по месту постановки на налоговый учет. В нашем примере Н.М. Ливанова подает декларацию по месту своего жительства, а проживает она в районе Сокольники г. Москвы, код ОКТМО которого 45315000.

В строке 020 этого раздела указывается КБК налога на доходы физических лиц 182 1 01 02030 01 1000 110 (как узнать КБК налога для 3-НДФЛ), по строке 030 - код по ОКТМО по месту жительства Ливановой Н.М. - 45315000, по строке 040 - сумма налога, которая подлежит уплате (доплате) в бюджет, - 195 000 руб.

Граждане РФ, получившие доход после продажи квартиры, обязаны уплатить налог и уведомить налоговые органы в ежегодной декларации о доходах. Однако требование об уплате налога касается не всех граждан. Есть категория лиц, которым не нужно ни платить налог, и подавать декларацию.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Основные моменты

Законодательство РФ предусматривает обязанность резидентов по уплате 13-процентного налога с полученного дохода ().

Резидентами считаются лица, проживавшие на территории России в течение как минимум полугода за последний год до момента получения .

Основные положения законодательства в контексте уплаты налога:

При этом у каждого человека, продавшего квартиру, есть возможность вернуть с НДФЛ.

Это право закреплено законодательно и позволяет получить часть денег, потраченных и на уплату налога, и на сопутствующие продаже расходы.

Что это такое

По закону недвижимое имущество, в том числе жилое помещение, может являться объектом дохода, облагаемого 13-процентным налогом, если помещение было продано владельцем.

Даже если гражданин не работает, не уплачивает НДФЛ со своей заработной платы, но получил доход в результате продажи жилья, он обязан уплатить налог с полученной суммы.

Если гражданин по незнанию или по умыслу не уплатит налог на квартиру, на него может быть наложено административное взыскание в виде штрафа. Размер штрафных санкций определяется законодательством РФ.

При расчете подоходного налога с дохода, полученного от продажи жилого помещения, за основу (налогооблагаемую базу) берется квартиры.

Причем она должна точно соответствовать тем цифрам, которые указаны в договоре купли-продажи. То есть платить налог нужно с рыночной стоимости жилья, которая зафиксирована официально.

При этом используются два варианта расчетов суммы налога, и сам гражданин вправе решать, какой именно вариант выбрать.

Разумеется, выбирать он может тот способ, который для него более выгоден:

Если сумма сделки меньше миллиона (например, квартира стоит 980 тыс. рублей), то при использовании формулы расчета имущественного вычета получается отрицательное значение.

Это означает, что платить налог не нужно – гражданин освобождается от этой обязанности.

При использовании второй возможной формулы нужно понимать, что все расходы должны быть официальными и подтвержденными документально.

В противном случае налоговая не примет их во внимание. Нужно понимать, что второй вариант выгоднее в том случае, если сумма расходов больше миллиона, иначе он вообще не имеет смысла.

Что можно списать в расходы:

• разработку проекта на новое ;
• строительных и отделочных работ;
• закуп стройматериалов;
• подключение инженерных коммуникаций;
• затраты на покупку квартиры в старом или только строящемся доме;

Если человек получил квартиру по или жилье ему , то никаких фактически понесенных расходов при покупке, естественно, не будет. То есть второй вариант не имеет смысла, нужно использовать имущественный вычет.

Кто может обратиться

Любой гражданин РФ согласно российскому законодательству обязан продекларировать свой доход и уплатить с него положенный 13-процентный налог.

Получить имущественный вычет или воспользоваться правом вычесть фактические расходы из суммы дохода также вправе любой гражданин, продавший квартиру. Никаких ограничений закон не предусматривает.

Куда следует идти

Декларация о доходах подается в налоговый орган по месту () гражданина. Квартира может быть продана по любому адресу в пределах РФ (например, в другом городе), это значения не имеет.

Если у человека временная регистрация, он все равно обязан при декларировании дохода с продажи квартиры обращаться в налоговую по месту временной регистрации.

Посмотреть адрес, по которому распложен нужный налоговый орган, можно на официальном сайте УФНС.

Не обязательно приходить в налоговую лично. Существуют и другие способы подать декларацию.

Всего таких способов четыре:

У каждого способа есть преимущества и недостатки. Например, личное обращение хорошо тем, что специалист сразу проверит, все ли документы в норме.

Но, с другой, стороны, он может и не принять бумаги, запросив дополнительные справки, которые могут быть совершенно не нужны.

Подача декларации о продаже квартиры

После продажи квартиры в течение определенного законодательством срока необходимо уплатить налог и правильно оформить выплату.

Какую декларацию нужно заполнять при продаже квартиры? Обычную форму , которая подается для отчета о любых доходах физлица, включая заработную плату и продажу другого дорогостоящего имущества.

Если в результате заполнения формы 3-НДФЛ при подсчете суммы налога получился ноль к уплате, это нормально. В данном случае речь идет о том, что квартира была продана дешевле, чем куплена.

Если так случилось, то подается нулевая декларация при продаже квартиры. То есть в соответствующих графах нужно проставить нули.

Необходимые условия

Самостоятельно разбираясь в тонкостях законодательства, важно понимать, когда нужно и когда не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ.

Закон освобождает некоторые категории бывших владельцев от обязанности уплачивать налог на основании периода владения квартирой.

Условия следующие:

В 2019 году были приняты некоторые новые требования относительно уплаты налога и подачи декларации:

Если сумма полученного от продажи квартиры дохода меньше 70 процентов стоимости жилья по (на 1 января года, в котором была продана квартира), то облагается налогом лишь 70-процентная сумма от кадастровой стоимости.

Если квартира была продана до введения новых законодательных требований, а срок владения превышает три года, то ни уплачивать налог, ни подавать декларацию гражданин не должен.

Порядок составления

Ошибки при заполнении декларации о полученных доходах могут затруднить получение имущественного вычета. Поэтому нужно изучить образец заполнения декларации и понять принципы расчета налога.

Существуют разнообразные онлайн-ресурсы, позволяющие заполнить декларацию в электронном виде, просто подставляя нужные данные в соответствующие графы.

Кроме того, можно воспользоваться официальным сайтом ФНС, который предоставляет соответствующие возможности для заполнения деклараций.

Какие графы должны быть обязательно заполнены:

Показатели	Описание
На титульном листе нужно указать нулевой номер корректировки	присвоенный налоговой службой ИНН, а также код той налоговой службы, куда подается декларация
Указать год продажи квартиры как налоговый период	—
В графе кода категории налогоплательщика указывается номер 760	обозначение физлица
Код ОКАТО	нужно запросить в своей налоговой службе
Вместе с личными данными следует указать количество заполненных страниц	и прилагаемых к пакету документов
На второй странице указываются данные паспорта	включая прописку
Лист А должен содержать данные покупателя	в том числе ИНН
Лист В содержит указание суммы	уплаченный продавцу
На листе Е прописываются сумма дохода	максимальная сумма вычета по налогу, общая сумма вычета

Подсчитывая суммы и разницы строк так, как указано в декларации, можно вывести все нужные цифры. Сделать это не так сложно, как может показаться. Однако тем, кто сомневается в своих силах, стоит воспользоваться услугами консультантов.

Важно, что форма декларации год от года меняется. Если документ оформлен на старом бланке, инспектор не примет его. Такая декларация считается не поданной.

Требуемые документы

Вместе с заполненным бланком 3-НДФЛ нужно сдать пакет документов. На их основании налоговая служба проверит правильность сведений, изложенных в декларации, и в дальнейшем сделает законный налоговый вычет.

Данные бумаги обязательно должны войти в список:

Показатели	Описание
Официально заверенный и подписанный договор, заключенный между продавцом и покупателем	это может быть и договор долевого участия, если продается доля в квартире
Копии платежных документов	полученных по покупателя, с указанием суммы продажи (соответствующей цифрам, заявленным в декларации)
Справка по спецформе 2-НДФЛ	выданная бухгалтерией по месту официального трудоустройства
Свидетельство госрегистрации собственности	—
Документы, подтверждающие расходы при покупке квартиры (уже проданной)	если в декларации есть сведения об уменьшении налогооблагаемого (это могут быть платежные поручения, и пр.)

Если специалист ФНС принял документы, остается дождаться перечисления денег. Однако налоговый вычет можно получить и другим путем, не через ФНС, а через работодателя.

Установленные сроки

В законодательстве установлены определенные сроки для сдачи декларации, ее проверки и возврата налогового вычета:

Если декларация сдана непосредственно в налоговую инспекцию, то днем ее сдачи считается день передачи документов инспектору. Важно составить декларацию в двух экземплярах (один нужно обязательно оставить себе).

Важно проследить, чтобы на оба экземпляра декларации принимающий сотрудник поставил специальный штамп, на котором проставлена дата сдачи.

Если декларация послана по почте, то необходимо оплатить ценное письмо с описью вложения и о вручении.

Важно, чтобы опись была заверена сотрудником почты РФ. Кроме того, важно сохранить квитанцию об оплате и отправке письма.

Все эти документы подтверждают тот факт, что декларация для налоговой службы была отправлена надлежащим образом.

Датой подачи декларации в этом случае становится дата отправки ценного письма, то есть передачи его сотруднику почты.

Неважно, что из-за сбоев в работе почтовой службы ценное письмо будет утеряно. У гражданина на руках останется документальное доказательство того, что он отправил письмо законным образом.

Как получить положенный по закону налоговый вычет? Гражданин должен подать соответствующее заявление. Срок рассмотрения и возврата налога – месяц с момента регистрации заявления.

Видео: заполнение декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры

Важные нюансы

На основании поданной декларации можно будет подать заявление о возврате подоходного налога. Максимально допустимая сумма возврата при этом в 2019 году достигает 260 тыс. рублей.

Нужно учесть, что если фактические доходы текущего периода оказались меньше установленного ограничения (два миллиона рублей), то сумма остатка может быть перенесена в декларацию 3-НДФЛ следующего года, то есть ее можно учесть позже.

Существует два способа вернуть деньги по схеме имущественного вычета:

Если с первым способом все понятно (налоговая начислит деньги на основании декларации и подтверждающих документов), во втором гражданину нужно сделать запрос в ФНС об изготовлении специального уведомления.

В данном документе должно быть указано, что гражданин получил законное право на имущественный вычет.

Подается уведомление работодателю, после чего заработанная плата будет начисляться без 13-процентного вычета налога НДФЛ. Такую зарплату человек будет получать до тех пор, пока не исчерпается сумма налогового вычета.

Закон позволяет отказаться от имущественного вычета в пользу своего . В этом случае супруги могут обратиться в ФНС с совместными заявлением, форма которого утверждена.

В заявлении нужно запросить перераспределении имущественного вычеты между супругами.

Если продана квартир, в которой части имели несколько людей, то каждый из владельцев обязан подать собственную декларацию:

При продаже доли ½ в общей квартире нужно знать, что максимальный вычет составит 500 тыс. рублей. Если применяется формула «доходы минус расходы», то расходы учитываются в половинном размере.

Лимит в миллион рублей, установленный для вычета при продаже квартиры, распространяется на все сделки, заключенные гражданином. Это значит, что если продано два жилых объекта, то вычет будет одобрен не на каждый, а на оба одновременно.

Если расходы при покупке квартиры превысили миллион рублей, и этому есть документальные подтверждения, то гражданин может использовать формулу «доходы минус расходы».

Выгоднее в этом случае использовать фактические понесенные расходы, нежели лимит в миллион рублей.

Законодательная база

Понятие налогового резидента дается в статье:

Указывает, что квартира является объектом получения дохода, облагаемого налогом, статья:

Разрешает лицам, владеющим квартирой более трех лет, не уплачивать НДФЛ с продажи, статья:

Установлен размер налога с полученного дохода (13%) для перечисления в пользу государства, статья:

Если квартира является вашей собственностью более трех лет (с момента оформления документов), оформлять и сдавать 3 НДФЛ не нужно, так как вы приобретаете право не уплачивать налог с таких доходов. Если же квартира в вашей собственности пробыла менее трех лет, нужно составлять декларацию и уплачивать 13% налога с полученных доходов. Сумму налоговой базы можно снизить в том случае, если было совершено приобретение другой квартиры после реализации, а также на основании инвестиций средств в приобретение квартиры и ее обустройство до реализации. Таким образом, вам нужно быть крайне внимательными, чтобы правильно и рационально подойти к вопросу оформления 3 НДФЛ в случае необходимости.

3 НДФЛ если у вас квартира более трех лет

Существует масса споров по вопросу, стоит ли сдавать данную декларацию,если квартира была приобретена более трех лет. В принципе, если вы осуществляете приобретение недвижимости, и до этого реализовали квартиру, которая в собственности была более трех лет, вам непременно придется сдавать декларацию. Указывать доход, с продажи не нужно, так как с него, вы не уплатили налоги, соответственно, данная сумма средств не может повлиять на налоговые отчисления и налоговые вычеты. В принципе, более детальную информацию по данному вопросу можно получить на официальном сайте налоговой инстанции.

Соответственно, с недвижимости, которая находилась в собственности у вас более трех лет, не нужно уплачивать налог, а значит, не нужно будет и оформлять декларацию.

Оформление 3 НДФЛ (квартира в собственности менее трех лет)

В данном случае, вы обязаны уплатить налог. Тем не менее, не нужно считать, что налог придется уплачивать со всей суммы, которую вы получили впоследствии реализации недвижимости. У вас есть прекрасная возможность снизить налоговую базу посредством указания первоначальной стоимости квартиры и вложений, которые вы в нее осуществили. Также, вы сможете получить определенный вычет в том случае, если вы не только продали, но еще и приобрели квартиру. В данном случае, сумма налога может быть погашена суммой налогового вычета.

Если у вас возникла необходимость в оформлении декларации, то сделать это можно посредством специализированных программ. Во-первых, можно найти данную программу на сайте «Налогия». Во-вторых, вы можете найти массу подобных программ с более удобной навигацией на сторонних ресурсах.

Квартира, которая была у вас в собственности не менее, чем в течение трех лет, а после была продажа, не облагается налогом, если же, впоследствии приобрели другу квартиру, то оформление декларации 3 НДФЛ происходит по желанию в течение трех лет для получения вычета. Что касается налогов, то вы их не уплачиваете, а соответственно, при оформлении декларации стоимость квартиры не вносите в графу доходов и из данной суммы налог не исчисляется.

В соответствии с п.3 ст. 228 НК РФ, п.2 ст. 229 НК РФ, п. 1 ст. 83 и ст. 11 НК РФ декларацию формата 3 НДФЛ нужно подавать исключительно по месту прописки. То есть, фактически,...

3 НДФЛ при реализации квартиры по ипотеке подается в обязательном порядке. Декларация в своем составе содержит информацию о декларанте, полученном доходе, а также информацию о...

При продаже доли квартиры декларация 3 НДФЛ в своем составе должна содержать информацию о доле недвижимости и ее стоимости. Налог исчисляется из той суммы средств, которая была...

Если квартиру продают несколько собственников, то каждый собственник подает декларацию 3 НДФЛ, а соответственно, каждый выплачивает определенную сумму налогов. В декларацию...

Последнее обновление Май 2019

Получение практически любого дохода подлежит налогообложению. Какой налог с продажи квартир нужно платить собственнику? Подоходный налог или как правильно — НДФЛ. Всем владельцам недвижимого имущества необходимо знать, что продажа жилья не всегда облагается налогом:

• Если квартира была в собственности больше 3 (с 2016 года — 5 лет) — освобождение от налога.
• Продана дешевле, чем приобретена (но дороже 70% от кадастровой стоимости), то платить ничего не надо.

Ставка налога

Подоходный налог уплачивают физические лица со всех своих доходов. Продажа жилого помещения имеет к НДФЛ непосредственное отношение. Ставки налога:

• Для резидентов – 13% (с дохода от продажи);
• Для нерезидентов – 30% (с полной продажной стоимости).

Что облагается налогом?

• на имущественные вычеты (только для резидентов);
• на расходы, которые понес собственник квартиры, когда покупал ее.

То есть выбрать из 2 вариантов для конкретного объекта недвижимости только что-то одно или имущественный вычет (1 млн. руб.) или затраты на его покупку.

В этой статье речь пойдет о продаже жилой недвижимости и учета имущественного вычета в 1 млн. руб. (квартиры, дома, приватизированной дачи, комнаты, земельного участка, а также долей в этом имуществе). Такое имущество как гаражи, машиноместа, недострой, автомобили - это другое имущество. При продаже его можно воспользоваться имущественным вычетом только в 250 т.руб. (см. ).

Определение срока владения недвижимостью

Как определить, прошел ли срок, после которого можно продать квартиру, чтобы не платить налог? Практически всегда дата отсчета отражена в свидетельстве о праве собственности (выписка из Госреестра) . Есть три исключения:

• наследство - отсчет при получении квартиры в наследство начинается со дня смерти наследодателя.
• кооператив - день выплаты последнего пая или подписания акта передачи. Это дата перехода права на квартиру от кооператива к собственнику.
• если недвижимость была зарегистрирована до 1998 года, то свидетельство на нее не выдавалось. Во внимание принимаются документы того времени (купля-продажа, свидетельства БТИ и пр.).

Для некоторых ситуаций есть свои нюансы, например:

Собственников квартиры было несколько . Один из них выкупает все доли и становится единоличным владельцем недвижимости. Должен ли он платить налог, если на момент продажи квартиры от сделки покупки долей прошло менее 3-х (5-ти) лет? Нет, так как изменение долевой собственности не имеет значения. Если с первоначальной даты регистрации прошло более 3-х (5-ти)лет – НДФЛ платить не надо.

Собственники частных домов могут достраивать их . Нужно ли в этом случае платить налог при продаже недвижимости, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше 3 (или 5) лет? Если внешние границы дома были изменены (были внесены поправки в кадастровый план), то НДФЛ придется заплатить.

Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:

• Вычетом - один миллион рублей. Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году). То есть при продаже 2 или более объектов в год его можно использовать только для одного.
• Расходами на ее приобретение - то есть налог уплачивается с разницы между доходом от продажи и первоначальной стоимостью приобретения имущества.

Пример 1 : Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):

• (8,4 – 1) х 13% = 962 000 руб.
• (10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 руб.

Использовать имущественный вычет в большинстве случаев нет смысла. Как правило, его используют, если:

• затраты на приобретение жилья меньше 1 млн. рублей (проще воспользоваться этим вычетом, чем подтверждать расходы на покупку);
• квартира получена по наследству (также будет мало расходов, которыми можно снизить налоговую базу);
• была подарена не близким родственником;
• продажа подаренной квартиры (от близкого родственника) в ближайшие 3 года после дарения.

Продажа квартиры, зарегистрированной после 1 января 2016 года

Изменения по налогам при продаже квартиры в 2016 году коснулись:

• Сроков владения жильем , при котором доход от его продажи подлежит налогообложению равен 5 годам (60 месяцев).
• Недвижимости, зарегистрированной с 1 января 2016 года.
• Налогооблагаемой базы : налог от продажи квартиры рассчитывается с наибольшей суммы, после сравнения договорной цены и кадастровой стоимости.

Для кого актуальны эти правила?

• Во-первых, налог с продажи квартир для физических лиц. ИП это не касается.
• Во-вторых, закон действует в отношении недвижимого имущества, которое не используются в коммерции.
• В-третьих, нововведения касаются недвижимости, зарегистрированной после 1 января 2016 г. Для недвижимости, приобретенной до 2016 года, остается освобождение от налогообложения, если срок владения превысил 3 года (36 месяцев).

Пример 2 : Жилплощадь купили в июне 2015 года, а продали в июле 2018 года. Следовательно, НДФЛ с продажи уплачивать не нужно, так она находилась в собственности более трех лет.

Срок владения в 3 года остается:

Однако есть исключения. Срок владения недвижимым имуществом 3 года для последующей реализации без уплаты налога в 2019 году, остается для:

• квартир, которые перешли к их собственникам по наследству;
• имущества, переданного в качестве подарка близкими родственниками (в соотв. со ст. 14 Семейного Кодекса);
• недвижимости, зарегистрированной в ходе окончания приватизации;
• имущества, полученного по договору ренты.

Теперь при расчетах учитывается кадастровая стоимость недвижимости

Уже 2016 года необходимо брать во внимание кадастровую стоимость жилья. Сумма, подлежащая налогообложению – максимальная величина:

• Либо договорная цена;
• Либо кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

Другими словами необходимо сравнить цену, по которой квартиру продали и ее фактической кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. Платить налог нужно с наибольшего из этих значений.

Пример 3 : Гражданин приобрел квартиру в 2017 году стоимостью 5,8 млн. руб., чуть позже он ее продал за 7,3 млн. руб. Кадастровая стоимость составляет 8,9 млн. руб. Если кадастровую стоимость умножить на коэффициент 0,7, то сумма равная 6,2 млн. руб. будет меньше, заявленной договорной цены. Поэтому, подоходный налог нужно будет рассчитывать с договорной стоимости реализации 7,3 млн. руб. НДФЛ = (7,3 – 5,8) х 13% = 195 000 руб.

Кадастровая стоимость недвижимости должна быть определена на 01.01.2016 года. Если региональные власти оценку не производили, то для обложения НДФЛ пока берут договорную цену реализации. Аналогично и с расчет будет производится с кадастровой стоимости.

В ситуациях, когда кадастровая стоимость имущества меньше или равна вычету при продаже квартиры (1 млн. руб.), платить налог не нужно, но если она была в собственности менее 3 (5 лет), от подачи декларации гражданин не освобождается.

Пример 4 : Гражданин приобрел дом в мае 2017 года за 672 000 руб., а в январе 2018 года он продал его за 953 000 руб. Выгоднее выбрать имущественный вычет:

• (953 000 – 1 000 000) х 13%) - налога к уплате нет.
• (953 000 - 672 000) х 13% = 36 530 руб.

Как и раньше, собственники имущества могут воспользоваться правом не применять налоговый вычет, а уплатить подоходный налог с разницы между продажной стоимостью и первоначальной суммой приобретения имущества, если для них это выгоднее.

Пример 5 : В 2017 году приобретена комната за 1300 000 руб, в 2019 году продана за 1250 000 руб. Выгоднее воспользоваться не имущественным вычетом, а расходами на покупку, тогда налога к уплате не возникает (1250 000 - 1300 000) х 13% = 0.

Если продаваемая квартира была подарена или досталась по наследству

В этом случае при ее продаже (ранее 36 месяцев) после:

• даты вступления в наследство (день смерти наследодателя);
• даты регистрации собственности (при дарении).

Никаких расходов при ее покупке нет, а расходы (госпошлина и пр.) не сопоставимы со стоимостью продажи. Поэтому выгоднее воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. руб. Причем можно либо использовать вычет либо расходы. Поэтому большинство выбирает вычет.

Пример 6: Гражданин вступил в наследство в 2017 г. и продает унаследованную квартиру в 2018 г. Оценочная стоимость составила 2,5 млн. руб, кадастровая 2,6 млн. руб., продает квартиру за 2,3 млн. Поскольку он владел ею меньше трех лет, нужно заплатить налог, причем оценочную (или кадастровую) стоимость недвижимости нельзя учесть в качестве расходов, т.к. она получена по наследству. Сравниваем кадастровую с договорной (2,6 млн *70%) = 1,82 млн. Т.е. договорная выше, поэтому расчет будет произведен от договорной: (2,3 -1 млн. (вычет))*13%= 169 000 руб. А если не продавать квартиру в течение 36 месяцев, то ни декларации, ни налога платить не надо.

Пример 7: Мать подарила дочери квартиру в 2018 году ( , т.к. близкие родственники), но дочь в 2019 году продает квартиру за 1,8 млн. руб. Налог составит: (1,8 - 1 млн.)*13%=104 000 руб.

Что на счет не резидентов?

Налоговый резидент это физическое лицо (независимо от того гражданин РФ или иностранец), которое непрерывно в рамках календарного года находится в РФ не менее 183 дней. Если физ.лицо большую часть года пребывает за рубежом, то он нерезидент России.

Ранее (до 2019 года) нерезиденты с продажи жилой площади платили положенный налог в размере 30% независимо от того, когда и по каким основаниям приобретена квартира/дом/комната.

Теперь в налоговый кодекс внесли изменения. И нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ, если владел недвижимостью:

• 3 года - когда она куплена до 2016 года (или досталась по наследству или подарена близким родственником);
• 5 лет - если собственником стал после 01.01.16 года.

Однако, ни вычет в 1 млн., ни вычет при покупке жилья в 2 млн., ни учет суммы расходов при ее покупке на них не распространяются. Получается, что нерезиденту лучше выждать 3 (5 лет), иначе налог в 30% придется оплатить с суммы продажи квартиры в полном размере.

Продажа и покупка квартир в одном и том же году

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если одновременно (или просто в одном году) была и продана одна квартира, и куплена другая, дороже или дешевле? Да, если проданную квартиру продали дороже, чем купили. То есть образовалась прибыль. Но если Вы ни разу не пользовались имущественным вычетом (как покупатель, 2 млн. руб), то можно сократить налог, подлежащий уплате в данном году. В этом случае собственник имущества имеет право получить сразу два налоговых вычета:

• по купленной квартире , если право на вычет (в 2 млн. руб при покупке) не было использовано ранее (или с 2014 года не использовано в полном объеме).
• при проданной квартире (в 1 млн. руб), если данный вычет не был использован в году реализации имущества по другому объекту (если выгоднее использовать покупную стоимость, то можно воспользоваться расходами на ее приобретение, а не вычетом).

Имущественный вычет в 2 млн. руб при покупке квартиры

При покупке имущества налогоплательщик может воспользоваться имущественным вычетом в размере 2 млн. руб. Но за всю жизнь налогоплательщик может получить такой вычет только один раз. При приобретении жилья после 2014 года, если ранее вычетом при покупке гражданин не пользовался, вычет можно заявить по разным объектам недвижимости, если по одному не было полного погашения. То есть распределить вычет на разное покупаемое жилье.

Чтобы получить вычет, покупая квартиру, обязательно:

• недвижимость должна находиться на территории РФ;
• получить денежные средства на покупку в качестве займа можно только у отечественных кредитных компаний;
• быть резидентом России;
• подтвердить документально сделку и уровень своих доходов.

Когда приобретают недвижимость, вычет уменьшает другие полученные налогоплательщиком доходы (заработную плату, продажу другого имущества, подлежащего налогообложению).

Пример 8 : В 2018 году гражданин приобрел квартиру, стоимостью 1,35 млн. руб. Его средняя заработная плата в месяц 120 т.руб, и в справке 2-НДФЛ за 2018 год доход составил 1 440 000 руб. Он может воспользоваться вычетом при покупке и возместить НДФЛ в размере 175 500 руб (1,35 млн. *13%), а также у него останется остаток (2 млн. - 1,35 млн. = 650 т.руб), который перейдет на другое имущество при покупке. Когда в 2019 году он приобретает дом за 1,62 млн. руб. , он может возместить остаток (при таком же уровне зарплаты) и вернуть 84 500 руб. (13% с 650 000 руб.), удержанного в 2019 году налога из его зарплаты.

Вычеты при продаже одной и покупке другой квартиры, если ранее вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался

Расчет налога после реализации квартиры, которая находилась в собственности менее 3 (5) лет, может осуществляться только одним из двух способов:

• С использованием вычетов;
• Путем уменьшения доходов на расходы, понесенные при первоначальной покупке этой квартиры.

Рассмотрим несколько типовых случаев, когда гражданин продал одну недвижимость и в этот же год приобрел другую. При этом налоговым вычетом при покупке (2 млн.руб) он еще не пользовался:

Продаваемая квартира была подарена (наследство) или стоит менее 1 млн. руб.

Пример 9: Продана квартира, полученная в наследство, за 3,4 млн.руб, в этом же году приобретена другая за 2,8 млн. руб., вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался ранее: (3,4 млн - 1 млн (вычет при продаже)) = 2,4 млн - налогооблагаемая база. Затем 2,4 млн. - 2 млн (вычет при покупке)= 400 000 руб. новая налогооблагаемая база после получения вычета. Налог к уплате составит 52 000 руб. (400 тыс.руб. *13%).

Пример 10 : Продана квартира за 3,5 млн. руб., куплена она была ранее за 0,8 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 3,1 млн. руб. Поскольку цена покупки первой квартиры (800 т.руб.) меньше вычета в 1 млн, выгоднее воспользоваться вычетом. Налогооблагаемая база по проданной квартире составит (3,5 - 1 млн.)= 2 500 000 руб. Затем можно воспользоваться вычетом 2 500 000 - 2 000 000 = 500 000 руб, налог составит 65 000 руб.

Если покупаемая квартира менее 2 млн. руб.

Пример 11 : Полученная в наследство квартира продана за 2,3 млн. руб, купили новую квартиру за 1,5 млн. руб. Воспользовавшись вычетом, получилась налогооблагаемая база 2,3 - 1 млн. руб = 1,3 млн. руб. ее можно уменьшить на 1,5 млн. руб., т.е 1,3 -1,5 = - 0,2 млн. руб. Здесь получается - 200 000 руб. т.е. должны возместить из бюджета 13% налога, это 26 000 руб. И только в том случае, если гражданин получит в этом году такой доход (справка от работодателя 2НДФЛ), тогда он получит 26 000 руб из бюджета.

Пример 12 : Продана квартира за 4,3 млн. руб, покупали ее ранее за 2,1 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 1,7 млн. руб. Налогооблагаемая база при продаже составит 4,3 - 2,1 = 2, 2 млн. руб. Ее уменьшаем на 1,7 млн. руб. 2,2 -1,7 =0,5 млн. руб. С этой суммы нужно уплатить налог 500 000 *13% = 65 000 руб.

Если покупаемая квартира более 2 млн. руб.

Пример 13: В 2018 году гражданин продал старую квартиру за 4,8 млн. руб. (покупал за 3,5 млн. руб), и приобрел новую за 3,1 млн. руб. Право воспользоваться вычетом при покупке новой квартиры у гражданина еще не использовано (2 млн.р):

• Первый способ расчета НДФЛ: (4,8 – 1 (вычет при продаже) – 2 (вычет при покупке)) х 13% = 234 000 руб.
• Второй способ расчета НДФЛ: (4,8 – 3,5(расходы)) = 1,3 млн. руб. Поскольку новая квартира стоит более 3,1 млн. руб, можем воспользоваться полным вычетом в 2 млн. руб. Уменьшаем на вычет 1,3 - 2 млн. руб. = - 0,7 млн. руб. То есть, получается "минус"и если доход гражданина за год (справка 2 НДФЛ) будет 700 000, то 13% (91 000 руб.) будет ему возвращено из бюджета. Если, к примеру, заработная плата за год составила 500 т.руб, то налог к возмещению составит 65 т.руб. А остаток налога 26 000 можно будет возместить на следующий год.
• Получается, что 2 вариант выгоднее налогоплательщику.

Однако некоторые налоговики считают, что можно использовать только один вычет (1 млн. для продавцов), и только потом заявлять другой (2 млн. для покупателей). Здесь с налоговой инспекцией можно поспорить. Такие аргументы уместны, если гражданин продал жилье, к примеру, в 2018 году, а приобрел новое в 2019 году, т.е. сделки были не в одном налоговом периоде. Налогоплательщик платит налог только с разницы всех своих доходов и всех расходов, и если покупка и продажа совершены в одном и том же году, а то он может воспользоваться и вычетом при покупке и вычетом при продаже.

Продажа доли квартиры

При продаже доли недвижимости также можно уменьшить налогооблагаемую базу на затраты, связанные с покупкой этой доли (пропорционально). Документы, подтверждающие стоимость покупки, должны предоставляться для проверки вместе с декларацией. В этом случае может быть несколько нюансов:

Учет покупной стоимости квартиры при продаже доли

Пример 14: в 2017 г. гражданин купил долю в квартире за 2,3 млн. руб, затем продал ее за 2,5 млн. Владел долей менее 5 лет, налог составит 200 000 *13%= 26 000 руб.

Как правило, доля в квартире не приобретается отдельно. Чаще она достается в собственность вместе с самой квартирой, которую купили дольщики (семья). Тогда расходы на покупку доли или указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, или определяют по простой формуле (в случае, если цена стоимости каждой доли в договоре не указана):

Стоимость покупки в целом х Величину доли = Расходы на покупку доли

Пример 15 : Супруги приобрели квартиру за 4, 3 млн. руб, в долевую собственность по 1/2 доли. Через год продали квартиру за 4,5 млн. руб. Т.е. семья получила доход от продажи (4,5 -4,3) = 200 000 руб. Но каждый должен подать декларацию и уплатить одинаковую сумму (4, 5 млн./2 - 4,3/2)*13% = 13 000 руб. И муж, и жена получили доход в 100 000 руб. от продажи своей доли, поэтому каждый платит налог по 13 т.руб.

Учет имущественного вычета в 1 млн. при продаже доли квартиры

При продаже имущества, находящегося в долевой собственности, полная сумма вычета (1 млн. руб) может быть учтена, но должна быть распределена между совладельцами только ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Поскольку такой вычет предоставляется для объекта недвижимости, а не в отношении каждого продавца и не на каждую долю. Получается следующее:

• Использовать полный вычет можно, если продавать долю отдельно, как отдельный объект (т.е. каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи, и у покупателя получится несколько Свидетельств о собственности (договора с каждым продавцом)), Письмо ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578, Письмо ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611.
• Если же продавать квартиру как единый объект, вместе с другими собственниками (и свою долю в том числе), то вычет в размере 1 млн. руб. будет распределен среди собственников согласно их доле.

Пример 16 : Семья из трех человек продает квартиру, полученную по наследству, следовательно, покупную стоимость учесть в расходах нельзя, можно только использовать вычет. Продана квартира за 4,6 млн. руб., каждый имеет 1/3 доли.

• Вариант 1: Договор купли-продажи составляется один, продается квартира как единый объект. Каждый из собственников уплачивает такой налог (4,6 млн./3 - 1 млн./3)*13%= 156 000 руб.
• Вариант 2: На каждую долю составляется отдельный договор купли-продажи и покупатель получит 3 свидетельства о собственности (выписки из госреестра). Здесь каждый собственник получает вычет по 1 млн. руб. И налог к уплате каждым продавцом составит (4,6 млн./3 -1 млн.)*13%= 69 333 руб. Однако такой вариант может не устроить покупателя квартиры, а также налоговая инспекция расценить подобную сделку как уход от налогообложения.

Бывают ситуации, когда один из дольщиков владеет имуществом более 3 (5) лет и освобождается от подачи декларации и уплаты налога, остальные менее 3 (5) лет и должны отчитаться в ИФНС. Поскольку в договоре купли-продажи квартиры дольщики могут установить любой иной порядок распределения дохода, т.е. не привязанный к размеру их долей, можно бОльшую часть дохода по квартире распределить в пользу освобожденного от налогообложения собственника. И продавать квартиру как единый объект, но в договоре указать сколько стоит каждая доля.

Пример 17 : Мать, дочь и сын продают квартиру за 1,8 млн.руб. в 2018 году. Мать является собственницей своей 1/2 доли более 5 лет, а дети вступили в наследство после смерти отца недавно и владеют по 1/4 доли менее 5 лет. В договоре предусмотрено, что доход от ее продажи было решено распределить следующим образом:

• дочь и сын - каждый по 0, 333 млн. руб,
• мать (1,8 - 0,333 - 0, 333) = 1,134 млн. руб.

Мать не платит налог, поскольку освобождена от уплаты, а дети пользуются вычетом: 0,333 млн. (доход от продажи доли) - 0,333 млн. (1 млн. вычета/3) = 0. Налога к уплате нет, но декларацию с подтверждающими документами дети подать обязаны.

Здесь также есть свои подводные камни, а именно тот факт, что при продаже недвижимости с 2016 года расчет налога будет зависеть от кадастровой стоимости (не менее 70%), и налогооблагаемая база должна рассчитываться пропорционально доле собственников. Если договорная стоимость меньше 70% от доли по кадастровой стоимости, то расчет ведется от последней, а не той, что указана в договоре.

Вернемся к примеру 17 , если кадастровая стоимость такой квартиры составляет 1,9 млн. руб. Тогда 1/4 доля дочери и сына будет по 475 000 руб. Для расчета НДФЛ налогооблагаемая сумма не должна быть менее 70% от кадастровой, а именно не менее 332 500 руб, здесь же договорная сумма составляет 333 333 руб, значит расчет ведется от договорной, и дочь и сын налог не платят.

Когда подавать декларацию и платить налог

Расчет налога (даже если он нулевой), заявление вычета, факт продажи имущества, которое находилось в собственности менее 3-х (5-ти) лет нужно отразить в декларации 3-НДФЛ.

• Срок для декларации - в следующем после продажи/покупки квартиры году - до 30 апреля .
• Срок перечисления налога - если есть налог к уплате, до 15 июля.

Чтобы сэкономить на заполнении декларации (в среднем за ее заполнение частные организации берут 500 - 2000 руб), можно самостоятельно разобраться, там нет ничего сложного. Следует скачать программу и интуитивно ее заполнить, см. (здесь смотрите как заполнить сведения о себе, а коды ставите другие):

• Код дохода:
  • 1510 - договорная сумма продажи квартиры, дома
  • 1511 - договорная сумма доли квартиры, дома
• Код расхода/вычета
  • 901 - если имущественные вычет в 1 млн. руб.
  • 903 - если подтвержденные расходы на ее приобретение.

Документы, прилагаемые к декларации

К декларации 3-НДФЛ приложить копии всех, подтверждающих сделку документов:

Способы представления:

• Почта - можно отправить пакет документов по почте с описью вложения, дата отправки считается датой приема документов налоговой.
• Лично - можно лично (предпочтительнее).
• По доверенности - также может падать документы представитель по заверенной нотариусом доверенности.
• Через личный кабинет на сайте ФНС , то есть в электронном виде.

Составляйте пакет документов в 2 экземплярах, один должен оставаться у вас (с отметкой в перечне о принятии налоговой), другой направляться в ИФНС.

НДФЛ можно оплатить в любом банке. Получить необходимые реквизиты лучше в налоговой инспекции, также можно найти на сайте ИФНС или через портал Госуслуги.

Последствия: не заплатили налог при продаже квартиры и/или не предоставили 3-НДФЛ в налоговую

Если не сдать декларацию вовремя и/или просрочить уплату налога (крайний срок 30 апреля), могут быть наложены следующие взыскания:

• Штраф 1000 рублей – если в декларации налог к перечислению равен 0.
• Штрафы : от 5% до 20% (30%) от суммы налога к уплате за каждый месяц просрочки, если не представить декларацию (до 30%) и не заплатить налог до 15 июля (до 20%, если злостный неплательщик, то 40%).
• Пени - ежедневное начисление пени, начиная с 16 июля (см. калькулятор расчета пени и штрафов на сайте ipipip.ru/shtrafi/).
• При полном отказе от уплаты налога, размер которого превышает 600 млн. руб, наступает уголовная ответственность.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

199 комментариев